A wake up call from London

Op pad met Stichting Den Haag Nieuw Centrum. We staan op de 30e etage van One Canada Square, met 235 meter het hoogste gebouw van Canary Wharf. Indrukwekkend is het uitzicht over de grootste stad van Europa. Duizelingwekkend is de ontwikkeling van de voormalige Docklands: in 1988  is in 18 maanden is een complete wijk van 500.000 m2 uit de grond gestampt. Ondanks de Brexit 'doet de stad het goed'. Voor iedereen? Nee! De bloei en groei van de stad heeft ook een schaduwzijde: ‘densification lead to gentrification’. Voor veel Londenaren is de stad onbetaalbaar geworden en wonen ze veelal in armoede in kleine huizen of ver van de binnenstad vandaan.

Zonnig in de stad

De zon schijnt veel tijdens onze studiereis; in Nederland is het ‘raining cats and dogs’. Waar we in Den Haag met enige moeite torenkranen in de lucht krijgen, is het aantal torenkranen in deze stad ontelbaar. In tegenstelling tot de waarschuwende woorden uit Brussel in 2016, bloeit & groeit London sterk.

Tijdens een presentatie van CBRE in het Henrietta House nabij Oxford Circus wordt een forecast gegeven tot en met 2026. Sinds de Brexit is de vraag naar m2 kantoorruimte alleen maar groter geworden en is de vraag naar woningen fors gestegen. De COVID-dip is bijna ingehaald en de naderende recessie in 2023/24 zal een dal zijn, maar uit de trendcijfers spreekt vertrouwen in de toekomst.

Achtergrond van deze groei is te verklaren door forse investeringen in de stad door beleggers uit het Midden-Oosten en Azië. London blijft voor veel Amerikaanse bedrijven een steppingstone naar Europa. Het Angelsaksische model, met vergaande marktwerking en een gunstig belastingklimaat trekt veel bedrijven aan.

Plekken waar deze investeringen landen, liggen nabij of op zeer hoogwaardig openbaar vervoer. Op drie plekken in het bijzonder verspreid over de stad:

• Battersea Power Station: de voormalige kolencentrale die in 1975 haar deuren sloot, gaat in oktober 2022 open. 3.400 appartementen en 330.000 m2 aan kantoorruimte bieden vanaf einde dit jaar plek aan 28.000 bewoners en 25.000 banen, onder andere het nieuwe hoofdkantoor van Apple. Totale investering bedraagt €2 miljard inclusief aftakking van de Northern Line (twee nieuwe ondergrondse stations geopend in 2021).
• Paddington Station: boven op de plek waar 5 tubelijnen samenkomen wordt een gebouw van 14 etages van Renzo Piano gerealiseerd; aan de andere zijde van het station ligt een station van de Elizabeth Line. De verdiepingen -2 vloer in de kelder t/m 3e verdieping zijn gereserveerd voor het bewegen van mensen vanuit de tube naar de trein, van de tube naar de kantoren of het toprestaurant en voor de overstap tussen de lijnen. Een ingenieus ontwerp van €350 miljoen in het gebouw en €100 miljoen in de OV-knoop; de laatste komt voor rekening van Transport for London.
• Canary Wharf: is uitgegroeid tot 1 van de 3 metropolitan centres van Greater London met 1,5 miljoen m2 kantoor- en winkelruimte. De prijzen per m2 liggen op ongeveer de helft van die van The City. Om concurrerend te blijven heeft Canary Wharf Group plc €500 miljoen bijgedragen aan de Elizabeth Line.  Hiermee is via een rechtstreekse verbinding de reistijd naar Heathrow 38 minuten. Die bedraagt nu met overstappen ruim een uur. Dit in lijn met de ontwikkeling in de jaren ’80 waar een bijdrage van €400 miljoen is geweest aan Docklands Light Railway om zo het gebied aan te sluiten met OV op The City/Bank.

De stad is te groot om alle mooie ontwikkelingen te beschrijven. Project van EDGE bij London Bridge is een aansprekend duurzaam gebouw. De herontwikkeling van de stations London St. Pancras en het naast gelegen King’s Cross met het nieuwe hoofdkantoor van Google UK spreken ook tot de verbeelding.

Schaduw over de stad

De bloei en groei van de stad heeft ook een schaduwzijde: ‘densification lead to gentrification’. Voor veel Londenaren is de stad onbetaalbaar geworden. Volgens CBRE is een gemiddelde woning in Inner London is £620.000, in Outer London £490.000. De vierkante meterprijs is al snel £15.000 per m2.

In Housmans Bookshop naast station King’s Cross koop ik het boek Alpha City: How London was bought and sold by the Super-Rich, and what it means for the rest of us Who owns London van Rowland Atkinson. Het boek is een kritische reflectie op de ontwikkeling van de stad: “Alpha City moves from gated communities and the mega-houses of the super-rich to the disturbing rise of evictions and displacements from the city. It shows how the consequences of widening inequality have an impact on the urban landscape”. In deze snelkookpan wordt de tweedeling in zijn perspectief van snel geld vergroot, met alle consequenties van dien voor de ‘gewone man en vrouw’.

De Elizabeth Line is deels een antwoord op deze ontwikkeling: sinds 2005 wordt gewerkt aan de Schaalsprong London met 138 kilometer spoor, waarvan 50 kilometer in tunnels en 41 stations. Vergelijkbaar met de RER in Parijs en de S-Bahn in Berlijn. Totale investering loopt tegen de €20 miljard aan. Voorsteden en buitenwijken worden op deze wijze snel verbonden met de metropolitan centres en andere knooppunten in de stad. Hiermee kan de The Greenbelt [groene gordel om de stad] ook groen blijven ten behoeve van haar bewoners om te ontspannen.

Mouwen opstropen in de stad

Deze studiereis is een wake-upcall voor de stad en politiek Den Haag. De stad groeit, maar het aantal torenkranen die de groei verbeelden en wonen & werken ook mogelijk maken, blijf achter. Lightrail ligt met de MIRT-verkenning CID-Binckhorst op de tekentafel, maar de opening is op zijn vroegst pas over 6 jaar. En het is daarbij zo ongeveer de enige OV-lijn in Nederland die in ontwikkeling is. Wat voor een land dat steeds meer als één metropool met ruim 17 miljoen inwoners fungeert, geen goede zaak is. Onduidelijke regelgeving over bijvoorbeeld middenhuur maakt beleggers huiverig om te investeren in de stedelijke regio’s van Nederland.

Zo Spoedig Mogelijk: het is tijd om de Zon te laten schijnen, Schaduwzijde van marktontwikkelingen te beperken en onze Mouwen op te stropen. Essentieel is vertrouwen en samenwerking tussen overheid en markt. We mogen ons Rijnlands model met Angelsaksische invloeden koesteren en inzetten in duurzame relaties om een duurzame stad te ontwikkelen. Voor Den Haag neem ik het volgende mee uit London, niet allemaal nieuw, maar een bevestiging is soms ook wel fijn:

1. Vertrouwen vergroten: samenwerking tussen markt en overheid mag en moet beter. Dit gaat niet alleen over geld, maar ook over procedures en regels en vasthouden aan langetermijnperspectief.
2. Verbinden sociale en economische opgaven: regionaal OV blijft essentieel voor een duurzame en sociaal evenwichtige groei van de stad, de randgemeenten en voorsteden. Iedereen profiteert uiteindelijk van Hoogwaardig Openbaar Vervoer, zowel huidige als nieuwe bewoners.
3. Vaart maken: plannen zat, genoeg mooie visies en wensen voor kwaliteit. Ontwikkelaars en corporaties willen dat ook. Op hoofdlijnen zijn we het eens; laten we samen aan de slag gaan voor een mooier Den Haag!